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→空き家の無断駐車を法律で取り締まることはできる？
無断駐車されている空き家の敷地は、公道ではなく私有地です。
私有地では道路交通法が適用されないため、警察は空き家に対する無断駐車を駐車違反で取り締まることができません。
違反車両防止の対策の例をご紹介します。
・侵入できないようにする
所有地に車が入れないようにカラーコーンを立てたり、敷地をチェーンで囲ったりします。
・駐車できないことを明示する
所有地に駐車禁止を促す看板などを立てます。
「無断駐車は警察に通報します」などの文言を入れ、空き家の敷地に掲示すれば抑止効果を期待できます。
空き家が私有地である以上すぐ罰してもらうことはできませんが、通報されてまで駐車しようとする人は少ないでしょう。
また、「防犯カメラで録画中」などの文言を掲げて実際にカメラを設置し、証拠を残しておくこともあります。
カメラの設置費用は費用がかかりますが、ダミーのカメラでもそれなりの効果を発揮しますので、より効果を高めたい人は設置するのも良いでしょう。
空き家の無断駐車を法律で取り締まることは手間が多く、単純に警察への通報だけで迅速に解決へと進んでいかないのが現状です。
お困りごとがありましたら、空き家アシストまで是非ご相談ください。
ほとんどの空き家は、誰も適切に管理をせず荒れ放題となっています。
そのため、基礎や柱・壁・天井など家屋を支える重要な構造の強度が弱まり、強い揺れが発生すると倒壊してしまう危険性が高いのです。
家屋が倒壊するということは、近隣に住む人たちに被害を与えてしまう可能性もあるということです。
最悪の場合は、近隣の人の命を危険にさらしてしまうかもしれません。
また被害は人だけに限らず近隣の家や車など、大切な資産に及んでしまうことだって考えられます。
では、そういった危険性を少しでも低くするには、どのようにすればよいのでしょうか。
一番の方法は、やはり適切な管理を行うことです。
家は人が住んでいないと傷むスピードがとても早く、その分構造も弱くなりやすいです。
最低でも月に1回など、定期的に訪れて管理を行いましょう。
適切な管理に加えて、プロに耐震診断をしてもらうことも重要です。
診断の結果、修繕や補強が必要な箇所があれば早めに工事を行いましょう。
空き家アシストでは、空き家管理はもちろんのこと耐震診断・耐震補強工事などを承る会社を紹介できます。
お困りの人は、ぜひご活用・ご相談ください！
空き家となった実家の処分に悩むケースとしては、以下の理由が挙げられます。
このような理由から、なかなか処分に踏み切れない方も少なくありません。
遺品を整理していると、アルバムや手紙・本など、親が大切にしていた物を手にして元気だった頃を思い出し、なかなか整理が進まない方は多くいらっしゃいます。
けれども住む人がいない実家を処分せずに空き家として所有し続ける場合は問題が生じます。
適切な管理がされない空き家は傷みが進み、やがて廃屋となります。
それを防ぐためには、通風・通水・庭の雑草除去や木の剪定などを定期的にメンテナンスしなくてはいけません。
そのためには交通費やメンテナンス費用などの負担が必要です。
さらに、実家のある自治体へ納める固定資産税や都市計画税などの税金や、メンテナンスに必要なライフライン代などの費用も大きな負担となります。
多くの問題が潜む実家の処分について、少しでも相続した方の負担を軽減するためには、やはり親御さんが元気なうちに話し合っておくことが大切です。
思い出が詰まった大切な実家を処分することは、気持ちの面でも金銭的な面でもなかなか決断することが難しいものです。
それだけ大切な実家の処分で後悔することがないように、親が元気なうちにできることを少しずつ進めていきましょう。
不用品の整理には頭を悩ませます。
たくさんの物で溢れており、思い出も詰まっているため片付けが進みにくいものです。
しかし、処分のタイミングを逃してしまうと、いつの間にかゴミ屋敷となってしまい、重大な問題を引き起こしてしまうかもしれません。
遺品や不用品はどのように整理すればよいのでしょうか？
自力で整理する場合、ゴミは自治体のルールに従って不用品を回収または持ち込む必要があります。
買い取りが期待できそうな不用品については、リサイクルショップやインターネットなどを通して処分することもできます。
自力で片付けるには、自分ですべての段取りを組まねばならず、仕分けや運搬などの作業にも手がかかりますが、処分費用は抑えられるでしょう。
業者に依頼する際、所有者の作業は依頼先選びがメインです。
粗大ゴミやリサイクル家電の運搬の必要はなく、ゴミの回収品目も気にしなくて済みます。
費用は割高になりますが、その分大きな手間や時間をかけずに空き家の片付けを進められます。
業者へ依頼する際のメリットは、作業スピードの速さです。
依頼内容にもよりますが、分別作業から全ておまかせできるため、自力で片付けるよりはるかに早く作業が進みます。
一方でデメリットは、やはり費用が割高になる点でしょう。
自力整理のメリットは、先に述べたように費用を抑えられることでしょう。
一方でデメリットは、不用品の分別をきちんとしなければゴミを回収してもらえず、手間がかかることです。
自治体・リサイクル家電回収・買い取りなど、複数の処分先へ不用品の回収対応を依頼しなくてはなりません。
また、自治体の回収は日程が指定されているので、自分のペースで片付けを進めにくいです。
※空き家整理で押さえておきたい注意点
費用対効果を考えると、空き家整理にはプロの力を借りる方が、効率よく不用品を片付けられそうです。
自力で作業するにしても、リサイクル家電や買い取りを希望する段階で、どこかに依頼しなくてはなりません。
「空き家の遺品整理や不要品処分をお願いしたいけど、どこの業者が良いのか分からない」という人は、空き家アシストに是非ご相談ください！
長い間誰も住んでおらず、貴重品等を置いていない場合は、「防犯対策って必要なの？」と思うかもかもしれません。
何も盗まれる物がなければ、防犯対策はいらないと思うかも知れませんがそれでも人が住んでいる家と同じように、防犯対策を行うことが重要なのです！
例えば、庭の手入れがなされていない、除雪が全くされていない家を見て人が住んでいると思うことはありません。
人目が遠ざかる家は不審者にとっての隠れ場所になってしまうのです。
最近の例でいえば、違法薬物の取引場所、偽造カード等の送付先としての悪用があります。
知らないうちにあなたも犯罪に加担しているかもしれません。
防犯対策として玄関や窓を侵入しにくいタイプに変えることです。
玄関の鍵はピッキングがしにくいディンプルキーや、開錠に時間がかかるダブルロックなどに変える。
そして窓ガラスには、防犯性が認められているCPマークが付いているものにする。
侵入しやすそうな場所にセンサー式のライトを設置したり、足音がしやすい砂利を敷き詰めたり、できる限りの防犯対策を行うことが必要です。
このような防犯対策は、家を丸ごとリフォームするのとは異なり予算もそんなにかからないので低コストで対策したい人も選びやすいはずです。
防犯対策には、侵入経路対策も重要ですが、それと同じくらい有効な方法が『誰かに見られている』です。
不審者にとって、誰かに見られることは一番都合が悪いことです。
日頃からご近所付き合いがあり、挨拶を交わすことが多いような地域なら、不審者がいるとすぐに判ります。
空き家を持っている人は定期的に訪ねて、怪しいところがないか確認しましょう。
また、空き家近くに親戚や友人がいるなら、自分が行けない時は代わりに見回りをお願いするのもおすすめです。
自分で見回る時間がなかったり、空き家周辺の近所に見回りをお願いできる人がいない場合等、お困りごとがあれば弊社の空き家アシストに問い合わせください。
「空き家」に関するお悩み・ご相談は、空き家アシストが豊富な経験を活かして解決いたします。
空き家をそのまま放置していると知らぬうちに雨漏りが発生し修繕するのに多額の費用がかるトラブルがあります。
経年劣化により雨漏りが発生するため、空き家でなくても雨漏りが発生してしまうことはあるのですが、空き家ですと発見が遅くなり被害が拡大してしまい、復旧ができなくなるケースがあります。
一番イメージが付きやすい屋根や外壁にひび割れがあり、そこからお部屋の中まで染み込み雨漏りの原因になります。
水の侵入を防ぐため継ぎ目にシーリングという材料を使用します。
このシーリング材が雨や紫外線が原因で劣化することにより雨水がお部屋の中に侵入し雨漏りが発生します。
経年劣化と排水溝のつまりが原因で雨漏りすることがあります。
経年劣化ですと、手すりなどが腐食し雨水がベランダの壁を伝いお部屋の中が濡れます。
排水溝のつまりは、夏の終わりから秋のはじめに多く主に落ち葉などが排水口を塞ぎうまく排水されないことにより雨漏りが起きます。
雨漏りを放置すると二次災害が発生し取り返しのつかないことになります。
雨漏りを放置すると次のような二次災害が発生します。
戸建など木造物件ですと基礎や柱など建物主要部分が腐食により劣化してしまいます。
建物主要部分が腐食すると、家全体の耐久性が落ち倒壊する可能性が高くなります。
雨水が侵入するともちろんお部屋の中の湿度が上がり、湿気が多い所を好む虫が発生します。放置すると繁殖し大切なお家が虫だらけになってしまいます。
湿気はカビを発生させる原因となります。壁紙や床材などの交換が必要に多額の修繕費用が必要になることがあります。
水は電気をよく通すため雨漏りにより家の中に入った水により流れてはいけないところに電流が流れてしまい、ショートし壁等に発火し火事の原因にもなります。
空き家管理を利用すれば定期的に訪問し異常がないか確認するので被害を最小限に抑えることができます。
被害を拡大させないためにも、空き家アシストをご利用ください。
雨漏りは特定が難しく原因調査が重要で、既に発生している場合もご相談ください。
親や家族に万が一のことがあり、不動産を相続することになったらどうすればよいのか迷う方も多いのではないでしょうか。
相続した不動産を使う予定がなく、そのまま使用しないで放置していたら次のデメリットがあります。
2015年5月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」（通称：空き家等対策特別措置法）という法律が施工されています。
適切な管理が行われていない空き家などの防災・衛生・景観などの問題が、全国で注目されています。
どうしても空き家にしておかなきゃいけないご事情がある場合は
当社空き家サービスもご利用ください。
では、不動産を相続した場合、どのようにしたらよいのでしょうか。
大きく分けて不動産を売却して現金化してしまうか、もしくは人に貸して家賃収入を得るのか。
人に貸す場合、上手く貸すことができれば家賃収入を得ることが出来ますが、給湯器が壊れたり、雨漏りがしたりと古い物件ですと費用ばかり掛かってしまうことがあります。結局、人に貸したが、コストばかりでマイナスになってしまうということも少なくありません。
相続した不動産に活用法がないという方は、まずは売却を検討しましょう。
相続の中でも財産価値が高いものが不動産ですので、取り扱いが難しいものです。
ここでは相続不動産の売却について詳しく解説していきたいと思います。
｜1.相続登記→ 2.売却相談・査定依頼→ 3.不動産会社の選定・媒介契約→ 4.所有権移転登記→ 5.売却代金を分配｜
不動産を相続した場合、まずは不動産の相続人を決めます。
不動産を遺産を分割するには、4つの方法があります。
A.現物分割
不動産をそのまま相続人の一人が取得する方法です。
手続きが簡単でわかりやすいメリットがありますが特定の相続人だけが不動産を相続することになるため、相続人が納得しにくいデメリットがあります。
B.代償分割
不動産を1人が取得するが、他の相続人に対し相応の金額を支払う方法です。
公平に遺産分割できるメリットがありますが、相続人に相応の資金力がないと利用できません。
C.共有
不動産を相続人で共有する方法です。
公平に遺産分割できるメリットがありますが管理や処分の方法について揉めるケースがあります。
D.換価分割
不動産を売却し、売却代金を相続人で分割する方法です。
公平に分割出来、不動産維持管理が不要になります。
売却を前提に不動産を相続する場合は換価分割を選ぶことをおすすめしています。
平等に分配が出来て、スムーズに売却手続きが進められます。
遺産分割協議書
遺産分割協議書とは、相続人同士が遺産分割協議をして合意ができた結果をまとめた書面のことです。
不動産を分割する方法が決まれば、「遺産分割協議書」に相続人全員の署名捺印を行います。
のちのトラブルを防止するために証拠書面に残します。
相続登記の申請
遺産分割協議書の作成が終わりましたら、遺産分割協議書の内容をもとに不動産の登記を行います。
登記申請は自分で行うことも可能ですが、必要書類が多く、自分で手続きするのが難しいため司法書士に手続きを依頼することをおすすめします。費用は数万円です。
ここからは一般的な売却の流れになります。
売却するためには、信頼できる不動産会社との出会いが大切です。
まずは、不動産会社の情報を幅広く収集しましょう。
いくらで売れそうかを知るため、不動産会社に査定を依頼します。
査定は周辺の類似物件の売買事例や立地条件や建物の状態など、さまざまな角度から調査し適正な価格を算出します。査定依頼は無料のケースが多いです。
また、不動産会社へ買取もしてもらうことが出来ます。
金額が安くなりますが、期間が短くなり時間がない方やすぐに現金化したい方はおすすめの方法です。
査定金額から売却価格が決まりましたら、次は信頼できる不動産会社と媒介契約を締結します。
不動産会社とは、3種類の契約方法から選び契約します。
「一般媒介契約」
複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。業者は指定流通機構（REINS)への物件登録や業務処理状況の報告義務を負いません。また、ご売却条件の変更や売主様からのご連絡は、ご依頼された業者全てに行って頂く必要がございます。
「専任媒介契約」「専属専任契約」
他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。
とはいっても、不動産業者の指定流通機構（REINS)への登録により情報が公開されるため、他の不動産仲介業者も、ご購入希望のお客様への物件紹介が可能となります。
基本的に、専属専任媒介契約・専任媒介契約を一度結ぶと3ヶ月間まで有効になります。
積極的に捜す努力とその業務処理状況をご報告する義務が発生します。
それぞれの契約方法にはメリットとデメリットがあるので物件の状況や売却期間なども考慮して契約しましょう。
不動産業者の変更をする際、契約内容しだいで違約金が発生する場合があるので契約内容の確認は大切です。
購入希望者を見つけることができれば、売主様・買主様双方の条件確認および調整の上売買契約を締結します。
物件の引渡しまでに売主様は遺品整理・測量・残置物撤去・建物解体等をします。
1か月くらいの期間でやらなければならないことがたくさんあります。
遺品の整理業者様もいるのでそちらの活用も検討してみてはいかがでしょうか。
最後に残代金の受領とともに所有権移転登記の手続きや各精算が終わればようやく物件の引渡しです。必要書類をご用意いただくタイミングやスケジュール調整等、不動産会社に確認し準備して臨みましょう。
換価分割の場合、売買代金を買主から受け取ったら作成した遺産分割協議書に基づき各相続人へ分配します。
高額のお金を預かることになりますので、領収書をまとめて明確にしておき、経費（仲介手数料・遺品整理・測量・解体費用など）がいくらかかったのか計算して、売却代金の分配をしてください。
親や家族が最後に残してくれた大きな資産が不動産です。
しかし、相続は実に複雑で問題になることもたくさんあります。
専門家に相談して適切に進めていくようにしましょう。
当社、不動産売却はもちろん遺産整理や相続不動産の名義変更など専門家と協力しながら相続不動産の問題を解決しています。是非、ご相談ください。
「相続で引き継いだ空き家があるけど、管理をどうしたらいいだろう？」
「所有している空き家の状況が気になるが、距離的に遠くて頻繁に見に行けない…」
「急な引越しで持ち家が空き家になってしまったが…」
など、空き家に関するお悩み事、ありませんか？
空き家を放置しておくと、固定資産税が跳ね上がる可能性があります。
定期的に確認し、適切に管理していく必要があります。
E-不動産では、月々定額3,300円（税込）～空き家管理をさせて頂いております。
今なら３か月無料でご契約頂けます！
※札幌市以外の地域は月々5,500円からの対応となります。
空き家管理サービスの詳細▼ 空き家管理サービス対応エリア▼ 空き家管理に関するお問い合わせはこちらから！適切な管理が行われていない空き家などの防災・衛生・景観などの問題が、全国で注目される中、2015年5月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」（通称：空き家等対策特別措置法）という法律が施工されています。
どうして、空き家対策措置法なるものが誕生したのでしょうか？
その背景には、少子高齢化や税制の面で今後ますます「空き家が増える」と予測されている事が上げられます。管理されていない空き家は、老朽化により躯体が維持できなくなったり、残置物による悪臭が近隣住民の生活に悪影響を及ぼしたりしますが、建物がある土地は、土地の固定資産税が1/6まで優遇されるという特例があるため、なかなか更地にならないという現状です。ですので、特別措置法を制定して、市町村の空き家対策に法的根拠を与えたのです。
空き家等対策特別措置法によって「特定空き家」に指定されてしまった場合、土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されなくなるなど、所有者にとって大きなデメリットがあります。
『特定空き家等とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空き家等をいう』とされています。
「市町村による特定空き家の判断手引き」によると、地域住民などからの連絡により空き家を確知し、その後空き家所有者などの把握をします。必要に応じて立ち入り調査を行った後、市町村長による特定空き家等の判断を行います。
特定空き家に対する措置としては、空き家管理に関する助言・指導を行い、それでも放置する場合は、勧告→命令→代執行（略式代執行）となるようです。
相続で受け継いだ土地建物、急な転勤で空き家になってしまった建物、人が住まなくなった建物は、住んでいる建物に比べて劣化が早いといわれています。それはなぜでしょう？
①換気されていないこと。
人が生活している状態だと、玄関の開け閉めや窓の開閉、換気扇を回すこともあるでしょう。人が部屋を移動するだけでも空気の流れが生じているはずです。しかし、人の住まない家だと換気されることはありません。室内の空気が動かなくなると梅雨時などは湿気がこもる確率が高くなり、当然カビも繁殖します。木造住宅では特にカビや湿気に弱いので劣化の原因となるのです。
②掃除されないこと。
人が住んでいれば定期的に掃除しますが、空き家の場合は誰も掃除をしません。いくら人の出入りが無くても塵や埃はたまってきます。そうなると虫が繁殖したりカビの原因にもなります。換気もされませんから、カビが生えると一気に繁殖してしまう可能性が出てきます。床・天井・屋根裏などの劣化が懸念されます。
③修理・補修されないこと。
人が住んでいなければ雨漏りやすが漏れなどの状況を確認することが出来ません。修理しないで放置しておくと当然劣化速度が速まりますし、短期間で家が倒壊してしまう危険性も出てきます。
このような理由が上げられるかと思います。
劣化を防ぐには、人が住んで管理するのが一番です。
しかし、実際のところそういう訳にはいきません。管理できない空き家をお持ちの場合は、管理代行を依頼するのが安心かと思います。
外部に管理を依頼するほど費用をかけたくないという方は、思い切って賃貸に出してみる、手放す、ということも選択肢として考えた方が良いかもしれません。
E-不動産では、札幌市内の空き家管理を以下のプランにて行っています。
基本プラン（屋内・屋外共に月1回点検管理）
屋外・屋内共にしっかり管理するE-不動産の基本プランです！
通気・換気
全室（押入／物入れ含む）開放の上、空気を入れ替え
雨漏りチェック
全室内部より、雨漏りの状況（しみなど）を確認
清掃
建物内部の簡易的な拭き掃除を実施
建物外部状況確認
塗装・外壁・鉄部などの状況確認
郵便ポスト整理
ポストの整理を行い、必要な郵便物を回収（宛名の無い チラシ等は、弊社にて処分いたします）
庭木の確認
剪定、消毒の要否、除草の要否について確認（戸建のみ）
カギの保管、管理
お客様より預かった対象物件のカギを保管、管理
報告書作成
巡回した内容を写真付き報告書にまとめ郵送（ポスト整理で回収した郵便物も郵送※別費用）
税込 3,300円 ～／月
※札幌市以外の地域は、月々5,500円からの対応となります。
※追加メニュ―（都度見積いたします） 除草、庭木剪定、ハウスクリーニング、シロアリ点検・駆除、リフォーム、各種修理など対応エリア
※札幌市以外の地域は、月々5,500円からの対応となります。
石狩支庁：江別市・千歳市・恵庭市・北広島市・石狩市
空知支庁：岩見沢市
後志支庁：小樽市
管理物件を賃貸したい、手放したいなどのご相談もお気軽にお声掛けください。
空き家管理に関するお問い合わせはこちらから！住み慣れた我が家を売り出す理由は人それぞれ。
「家族が増えたからもっと広いところに。」
「子供が独立したので戸建からマンションに。」
「定年を機にＵターン」
などなど色々ですが、どのような理由にしても家族の思い出が詰まった大切な家を手放すことに変わりはありません。
損の無い納得の売却でスッキリと次の生活に向かっていくために、家の売却のポイントをご紹介していきましょう。
売却の手順に入る前に、まずは売却する理由を整理しましょう。その上で住み替えの具体的なイメージをします。
売却する理由と住みかえの具体的なイメージが整理できたら、おおまかな売却の流れを確認していきましょう。
売却にかかる諸経費と税金
不動産会社に相談する前に、まずは自分で相場を調べ、ある程度の価格イメージを持ちましょう。
価格イメージを持つことで、査定を依頼する不動産会社を選ぶための判断材料にもなります。
相場を調べる手段をいくつか挙げると・・・
物件による査定方法の違い
中古戸建住宅
「土地」と「建物」に分けて査定するのが一般的
中古マンション
価格相場を調べたら、次に不動産会社に査定を依頼します。
より正確にいくらで売れるかを知るためにも、複数の会社に査定を依頼するとよいでしょう。
査定の判断材料は不動産会社によって多少違うので査定価格に若干のズレはありますが、極端な差がつくことはありません。
もし、1社だけ何百万円も高い査定を出してきた場合は注意が必要です。
査定依頼から不動産会社探しが始まっています。対応なども含め、しっかりと信頼できる会社か見極めましょう。
簡易査定（机上査定）
周辺の取引事例データから算出した簡易的な査定
ほとんどの場合、物件を特定できれば簡易査定可能。
（登記記録（登記簿）は、物件の正確な面積を把握するために提出を求められる場合があります）
訪問査定（詳細査定）
実際に現地にいき、物件の状態を細かく確認した上で算出される査定。
どのような書類が必要か不動産会社にしっかりと確認しましょう！
ワンポイントアドバイス
不動産会社から査定価格を提示されたら、その根拠をしっかりと確認しましょう。
極端に高い査定をだしてきた会社は、正確なデータを持っていなかったり、
契約を取りたいがために無理をして結局買い手が付かなかったり、というケースもあります。
後の売却活動で後悔しないためにも、査定価格の裏づけをしっかりしましょう。
査定結果と不動産会社の対応をふまえ、仲介を依頼する不動産会社を決定します。
不動産会社を選定するポイントとして、具体的にどんなサービス提供をしてくれるかもしっかりと確認しましょう。
一般的に不動産会社が行う仲介業務
また、次のような手段で不動産会社を選ぶ方法もあります。
希望を明確に伝える
売却時期・売却希望価格・売却活動の方法など、希望条件を明確に伝えることが重要。
引越しが可能な時期、売却代金の資金計画、広告宣伝の可否など自分の事情をふまえたうえで希望条件を伝えます。
希望する条件では売却が困難な場合もあるので、不動産会社と協議の上、最終的な条件を決定するとよいでしょう
仲介業務の内容を確認する
依頼者が行うことの一例
仲介手数料の確認
仲介業務の内容を明らかにした上で仲介手数料を確認します。
法規制などもあるので注意点をしっかり抑えておきましょう。
仲介手数料の上限
宅地建物取引業法で、不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料の上限が定められています。
法令で定められているのはあくまでも上限額ですので、当然に上限額を請求できるということではありません。
仲介手数料は成功報酬
不動産取引の仲介では、仲介手数料の請求権は売買契約が成立したときに発生します。
したがって、原則として売買契約が成立するまで仲介手数料を支払う必要はありません。
手数料の支払条件も協議する
売買契約の成立で不動産会社に仲介手数料の請求権が発生するので、 契約成立時に仲介手数料を全額支払っても違法ではありません。 ただし、契約締結時点で引き渡しまで完了していないことが多いことから、 一般的には契約締結時に仲介手数料の半分を支払い、 引き渡し完了時に残りの半分を支払うことが望ましいとされています。
仲介手数料以外の費用等の取り扱い
通常の仲介業務で不動産会社に発生する費用を、依頼者に請求することはできません。
一般的に行われる広告費用や購入希望者の現地案内に関わる費用は、仲介手数料に含まれます。
例外的に、依頼者の希望で実施した、通常の販売活動では行わない広告宣伝の費用や、
依頼者の希望で行った遠隔地の購入希望者との交渉のための出張費用など、
依頼者の特別な依頼に基づき発生した費用は「実費」で請求することが認められています。
この場合
の全てが満たされていることが絶対条件となります。
依頼する不動産会社を決めたら媒介契約を結びます。
媒介契約は売主が不動産会社に依頼する業務の内容や仲介手数料などを契約で明確にし、
トラブルを未然に防ぐためのもので、仲介の依頼を受けた不動産会社には媒介契約の締結が法律で
義務付けられています。
媒介契約には３種類あります。
専属専任媒介契約
仲介を１社の不動産会社にのみ依頼する契約。
自分の見つけてきた相手（親戚や知人など）も、依頼した不動産会社を通して取引する事が契約で義務付けられています。
売主と契約を結んだ不動産会社は、契約締結後５日以内にレインズ（※）に登録。
売主に対し、１週間に１回以上、販売状況報告の義務があります。
専任媒介契約
専属専任媒介契約と同じく仲介を１社のみに依頼する契約ですが、
自分の見つけてきた相手（親戚や知人など）と、不動産会社を通さなくても契約ができます。
売主と契約を結んだ不動産会社は、契約締結後７日以内にレインズ（※）に登録。
売主に対し、２週間に１回以上販売状況報告の義務があります。
一般媒介契約
複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる契約で、
自分で見つけてきた相手（親戚や知人など）とも、不動産会社を通すことなく契約ができます。
ただし、最終的にはどの不動産会社を通して取引を進めるかを決める必要があります。
また、「明示型」と「非明示型」があり、明示型は仲介を依頼した各不動産会社に、
他のどの不動産会社へ仲介を依頼しているか通知する必要があります。
一方、非明示型は、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼しているのか、どこに依頼しているのかを通知する必要はありません。
レインズ（※）への登録は任意で、売主に対し販売状況報告の義務はありません。
媒介契約を結んだら、いよいよ家を売り出します。
まずは売り出し価格を決めましょう。
売り出し価格を決定するのはあくまで売主です。
自分の希望価格と不動産会社の査定価格をふまえ決めていきます。
売却代金の一部を買い換えやローン返済に充てる必要があるならその点も考慮しなければいけません。
また、短期間で売却したければ売り出し価格を低めに、
時間がかかっても高く売却したければ売り出し価格を高めに設定するという方法や、
最初に設定した価格で買い手がつかなければ、状況に応じて価格を下げていくという方法もあります。
ただし、査定結果より極端に高い金額で売り出すのは信頼性を損ないかねないので得策ではありません。
あくまで相場と自分の状況を加味して売り出し価格を決めることが大切です。
買取保証について
一定期間内に物件を売却できなかった場合、仲介を依頼した不動産会社はあらかじめ決めた価格で
その物件を買い取る「買取保証」というシステムがあります。
買取保証価格は、買い取り後の転売で失敗しないためにより確実に売却できる価格で査定するため、
相場と比べてかなり安くなります。
また、買取保証は必ず利用できるものではありません。
不動産会社あるいは物件によって対応は異なりますので注意しましょう。
売主・買主・仲介業者ではない、第三者となる住宅診断士（ホームインスペクター）が専門家の見地から、
住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用など見極めアドバイスを行う専門業務です。
調査費用は業者によって異なりますが、目視による基本調査の場合５～６万円が一般的。
基本調査の内容は、主に床・壁・天井・建具・床下・屋根裏・外壁・基礎・屋根などで、調査時間はおよそ２～３時間。
住宅診断によって、修理の必要性や修繕に用の目安などもわかるため、売主は検査結果を基に修繕するか、現状のまま引き渡すか決めることができます。
修繕すれば売却に有利となる可能性があり、修繕しなくても買主に
「どの部分をどの程度修繕するか」を説明できるため、安心感を与えます。
住宅診断のメリット
住宅診断のデメリット
２０１８年４月１日から、不動産仲介業者は中古住宅の売買契約を結ぶ際、 その契約確認事項に、住宅診断を行うか否かの項目を掲載することが義務付けられます。
販売活動を開始すると、購入希望者が物件の内覧に訪れます。
少しでも高く購入してもらうには、見学者の印象を良くすることが大切。
一番重要なのが「掃除」。以下で掃除のポイントをおさえておきましょう。
掃除のポイント
見学時間は１５分～３０分が一般的。
短時間で住まいの良さを伝えるためにもセールスポイントや使い勝手の良さをあらかじめまとめておきましょう。
ワンポイントアドバイス
見学者は土日祝日の日中に来ることが多いと考えられます。 大事な買主を逃さないためにも、販売活動を開始したら土日祝日はなるべく家にいるようにしましょう。
購入希望者から購入申込みが入ったら契約に向けての交渉を始めます。
不動産会社を通して購入希望者から「買付証明書」（「購入申込書」「買付申込書」など別称あり）が届く
買付証明書に記載されている、購入希望価格・代金の支払い条件・引き渡し希望日など 購入希望者の基本的な希望条件を確認し、具体的な交渉に入るか決める
不動産会社が、売主・買主の希望条件を確認したうえで、条件を調整する。
以上が大まかな流れとなります。
調整する条件の一例
条件交渉では、購入希望者の条件を全て受け入れるのではなく、不動産会社の助言を受け、 自分が納得のいく条件かどうかを慎重に判断しましょう。
ワンポイントアドバイス
価格条件は「建物や設備に不具合がある場合、補修を行わない代わりに価格を下げる」など、 他の条件と一体で調整することも可能です。
物件情報の開示
契約条件の調整が済んだら、不動産会社が買主に対して物件や契約条件などに関する重要事項を説明します。
重要事項説明とは？
宅地建物取引業法で「売買契約を締結するまでの間に、不動産会社は購入予定者に対して
購入物件にかかわる重要事項の説明をしなければならない。」と定めています。
重要事項説明は、宅地建物取引士が内容を記載した書面に記名押印、
その書面を交付し口頭で行ないます。
不動産会社は、重要事項説明を行うために物件調査を行いますが、全ての事項を調査することはできません。 そのため売主は、不動産会社に物件の関連書類を漏れなく提供するとともに物件に関して知っている情報を 正確に提供する必要があります。
売主が不動産会社に提供する情報の例
告知書
所有する物件の付帯設備や物件の状況について説明する書面。
国土交通省は「売主にしかわからない事項について、売主の協力が得られる時は告知書を提出してもらい、
これを買主に渡すことで将来のトラブル防止に役立てることが望ましい」
としています。
重要事項説明の内容はしっかり確認しましょう！！！
重要事項説明は買主に対して行うものですが、
後々のトラブルを防止するために売主もその内容を確認しておくことが重要です。
万が一、売主が不動産会社に正しい情報を伝えなかったことによりトラブルが発生した場合、
損害賠償を請求される可能性もあります。
を、しっかり確認し、内容に問題がある場合はすぐに修正してもらいましょう。
契約条件で買主と合意ができたら、ついに契約です。
いったん契約を結ぶと簡単には解除できません。
事前の契約内容をしっかりと確認しましょう。
売買契約は、売主・買主・不動産会社が一同に介し売買契約書を読み上げて最終確認をします。
そのうえで、契約書に署名・押印し、手付金の授受を行います。
このときに仲介手数料を支払う場合もあります。
契約時に必要なもの
手付金について
契約の際、買主から売主へ手付金を支払うことが一般的です。
手付金には
の3種類があり、一般的に不動産売買契約では（２）の解約手付として授受されます。
（民法でも特定の定めがない場合は解約手付と推定するとされている）
売買契約を結んだら、期日までに引き渡しをします。
引き渡しまでには様々な準備をしなければなりません。
所有権移転登記の準備
一般的に登記申請は司法書士に委任。
登記記録の内容と事実が異なる場合や、登記識別情報または権利証を紛失してしまった場合などは、
特別な手続きが必要になり時間が掛かることもあります。極力早く準備しましょう。
抵当権抹消の準備
抵当権が設定されている場合、ローンを借りている金融機関に残債額の確認をして ローンの全額返済と抵当権抹消のための準備を進めます。 特に抵当権抹消に掛かるスケジュールと引渡しのスケジュールをしっかりと調整しましょう。
土地の実測や境界確認
一般的に土地家屋調査士に依頼。
境界の確認は、隣地所有者も立ち会ったうえで行うのでしっかりとした対応が必要です。
現地確認
原則として引き渡しまでに、売主・買主・不動産会社が立ち会って現地の確認をします。 特に隣地との境界にまつわるトラブルが多いので、しっかりと引継ぎをしましょう。
引越し
買主に物件を確実に引き渡せるように準備。
ガス・水道・電気の料金の精算、固定資産税・都市計画税、管理費（マンションの場合）などの清算もお忘れなく。
売主が事前に準備するもの
※実測図や境界確認書が必要な場合もあります。
その他必要なものはしっかりと不動産会社に確認しましょう。
一般的に売主による所有権の移転と物件の引き渡し、買主による残代金の支払は同時に行われます。
引き渡し時の流れ
買主から残代金を受け取る。
住宅ローンを利用する場合はローン実行
買主へ残代金の領収書と、所有権移転登記に必要な書類一式を引き渡し。
（一般的には司法書士が所有権移転登記を申請し、司法書士に登記費用を支払う）
※抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消の登記も同時に申請。
固定資産税・都市計画税や管理費の精算金を買主から受け取り領収書を渡す
※一般的に固定資産税・都市計画税、管理費など引渡しの前日まで売主負担、
引渡日以降を買主の負担として日割り計算します。
その他、実測図や建築関係書類、物件の鍵、付帯設備の保証書、取扱説明書などを買主へ引き渡す。
その際、引き渡し確認書を受け取ることも。
不動産会社に仲介手数料を支払い領収書を受け取る
売却完了！！
確定申告を忘れずに！！
不動産の売却によって得た利益については、所得税と住民税が課税されます。
ただし、マイホームのような居住用財産の場合、「居住用財産の3,000万円特別控除」や「買い換えの特例」
「マイホームを売却した場合の軽減税率の特例」などがあります。
それぞれの特例には適用条件があるので、早めに税務署や税理士に相談しましょう。
確定申告をしなければ適用されない特例を受けたい場合や、不動産売却によって納税しなければならない場合、
売却した翌年の2月16日～3月15日までに確定申告を忘れずに行いましょう。
確定申告には、不動産売買契約書や売却に掛かった費用の領収書が必要となるので、
大切に保管しましょう。
